PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH (BUILD OPERATE TRANSFER/BOT)


Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer) adalah Perjanjian BOT merupakan bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian BOT dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah jangka waktu perjanjian berakhir[1].

Bentuk perjanjian ini sering digunakan dalam hal pembangunan infrastuktur publik, seperti halnya pasar, jalan tol, dsb. dimana dalam perjanjian ini pihak Pemerintah (baik pusat maupun daerah) menggandeng pihak swasta untuk penyediaan layanan publik tersebut, dikarenakan dana dari APBN ataupun APBD yang terbatas. Skema perjanjian public-private partnership  secara internasional sudah lazim digunakan oleh berbagai negara untuk membiayai pembangunan infrastruktur, perjanjian Built Operate Transfer merupakan salah satu bentuk dari beberapa jenis public-private partnership yang lazim digunakan. NCPPP mendefinisikan bentuk kerja sama Build-Operate-Transfer (BOT) sebagai berikut[2] : 
The private partner builds a facility to the specifications agreed to by the public agency, operates the facility for a specified time period under a contract or franchise agreement with the agency, and then transfers the facility to the agency at the end of the specified period of time. In most cases, the private partner will also provide some, or all, of the financing for the facility, so the length of the contract or franchise must be sufficient to enable the private partner to realize a reasonable return on its investment through user charges
Terjemahan bebas :
Pihak swasta membangun fasilitas sesuai dengan spesifikasi dalam perjanjian tertentu dengan pemerintah, mengoperasikan fasilitas tersebut selama periode / waktu tertentu berdasarkan kontrak atau perjanjian franchise dengan pemerintah, dan kemudian mengembalikan fasilitas tersebut kepada pemerintah. Dalam kebanyakan kasus, pihak swasta juga akan membiayai sebagian atau seluruhnya dari nilai pembiayaan fasilitas tersebut, sehingga periode / jangka waktu kontrak atau perjanjian harus cukup untuk memungkinkan pihak swasta untuk mewujudkan pengembalian investasi melalui retribusi.

Jefrrey Delmon mengemukakan bahwa Perjanjian BOT merupakan bentuk perjanjian dalam rangka penyediaan infrastruktur yang memindahkan tanggung jawab atas biaya, pembangunan dan operasional ke pihak swasta dan diakhir proyek pihak pemerintah akan menerima penyerahan kembali atas asset yang telah digunakan oleh pihak swasta termasuk infrastruktur yang telah dibangun dan dioperasionalkan selama jangka waktu tertentu[3].  

Menurut Tatiek Sri. Djatmiati, Perjanjian BOT adalah kontrak antara instansi pemerintah dan badan usaha/swasta (special purpose company) dalam membangun infrastruktur publik yang bertujuan untuk meningkatkan pertumbuhan infrastruktur tanpa pengeluaran dana dari pemerintah, di mana pihak swasta (badan usaha) bertanggung jawab atas desain akhir, pembiayaan, konstruksi, operasi dan pemeliharaan sebuah proyek investasi bidang infrastruktur selama beberapa tahun, biasanya dengan transfer aset pada akhir masa kontrak[4].

Munir Fuady memberikan pengertian BOT sebagai kontrak dimana pihak kontraktor menyerahkan bangunan yang sudah dibangunnya setelah masa transfer, sementara sebelum proyek tersebut diserahkan, ada masa tenggang waktu bagi pihak kontraktor (misalnya 20 tahun) yang disebut “masa konsesi” untuk mengoperasikan proyek dan memungut hasil/revenue sebagai imbalan dari jasa membangun proyek yang bersangkutan .(5).

Di Indonesia, public-private partnership atau kerjasama antara pemerintah dengan swasta diatur oleh beberapa peraturan perundang-undangan diantaranya:  
Undang-undang No. 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah dalam Pasal 363 dan 366 yang menyatakan bahwa :
Pasal 363
Ayat (1)

Dalam rangka meningkatkan kesejahteraan rakyat, Daerah dapat mengadakan kerja sama yang didasarkan pada pertimbangan efisiensi dan efektivitas pelayanan public serta saling menguntungkan.

Ayat (2)

Kerja sama sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan oleh Daerah dengan:

a.    Daerah lain;

b.    pihak ketiga; dan/atau

c.    lembaga atau pemerintah daerah di luar negeri sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 366 

Ayat  (1)

Kerja sama Daerah dengan pihak ketiga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 363 ayat (2) huruf b meliputi:

a.    kerja sama dalam penyediaan pelayanan publik;

b. kerja sama dalam pengelolaan aset untuk meningkatkan nilai tambah yang memberikan pendapatan bagi Daerah;

c.    kerja sama investasi; dan

d.    kerja sama lainnya yang tidak bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Ayat (2)

Kerja sama Daerah dengan pihak ketiga dituangkan dalam kontrak kerja sama yang paling sedikit mengatur:

a.    hak dan kewajiban para pihak;

b.    jangka waktu kerja sama;

c.    penyelesaian perselisihan; dan

d.    sanksi bagi pihak yang tidak memenuhi perjanjian.

Ayat (3)

Kerja sama Daerah dengan pihak ketiga sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus didahului dengan studi kelayakan yang dilakukan oleh para pihak yang melakukan kerja sama.

Peraturan Pemerintah No. 50 Tahun 2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerja Sama dalam Pasal 2  disebutkan prinsip-prinsip dalam kerjasama antara Pemerintah dengan swasta yaitu :
a.              efisiensi;
b.             efektivitas;
c.              sinergi;
d.             saling menguntungkan;
e.              kesepakatan bersama;
f.              itikad baik;
g.             mengutamakan kepentingan nasional dan keutuhan wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia;
h.             persamaan kedudukan;
i.               transparansi;
j.               keadilan; dan
k.             kepastian hukum.

Peraturan perundang-undangan di atas memberikan kesempatan bagi pemerintah untuk bekerjasama dengan pihak swasta dengan tujian untuk kepentingan masyarakat. 

Skema perjanjian BOT di dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia dikenal dengan nama Perjanjan Bangun Guna Serah. Definisi Perjanjian Bangun Guna Serah (BGS) terdapat pada Pasal 1 angka 12 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 38 Tahun 2008 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara-Daerah dan Pasal 1 angka 36 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016, yang menyatakan bahwa “Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu”.

Karakteristik dari skema perjanjian Built Operate Transfer / Bangun Guna Serah ini adalah kedudukan pemerintah bukanlah sebagai entitas badan hukum publik melainkan sebagai badan hukum privat yang mengikatkan diri pada perjanjian dengan badan hukum privat lainnya (dalam hal ini pihak swasta). Seketika pemerintah mengikatkan diri pada ranah hukum privat maka sejak itu timbul hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak sebagaimana disepakati dalam perjanjian tersebut dan tentunya  berlakulah segala akibat hukum yang timbul akibat perjanjian tersebut yaitu berlakunya prinsip hukum perdata sehingga keduabelah pihak baik pemerintah maupun swasta sama-sama mempunyai hak untuk menggugat secara keperdataan apabila salah satu pihak wanprestasi. 
[1] Ima Oktorina. 2010. Kajian Tentang Kerjasama Pembiayaan dengan Sistem BOT dalam Revitalisasi Pasar Tradisional. Universitas Diponegoro : Semarang. Hlm. 12
[3] Jefrey Delmon. 2000. BOO/BOT Project s: A Commercial and Contractual Guide. Sweet and Maxwell, London. Hlm.1 dikutip dari Mercy M. M. Setlight, dkk, “Karakteristik Perjanjian Bangun Guna Serah”, Bagian Program Pascasarjana Program Doktor Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin, Makassar
[4] Tatiek Sri. Djatmiati, 2004. Prinsip Izin Usaha Industri Di Indonesia. Disertasi. Program Pascasarjana Universitas Airlangga : Surabaya.Hlm. 75
(5) Munir Fuady, “ Kontrak Pemborongan Mega Proyek” , Citra Aditya Bakti, Bandung, 2002 hal. 53